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辦公室租賃簽租約前注意事項

  租用辦公室是一項重大的財務決策。無論你是第一次為你的企業租用場地還是已有經驗,在你簽署租賃協議之前,請回答以下問題。

  租用辦公空間就是一件有點復雜的事。通常你必須簽一份多年租約,即使是一間很小的辦公室,每月的租金也可能比你的住房抵押貸款要高。更糟糕的是,合同可能會讓你不得不繼續支付租金,即使你因為空間不夠而不得不搬家,或者你的公司倒閉了。

  這就是為什么在簽商業租約之前評估一下地點、建筑、租約條款,甚至是房東是很重要的步驟。五三辦公租賃平臺的專業顧問整理了以下是你應該調查的關鍵因素。

  簽訂辦公場地租賃合同前需要回答的13個問題

  1. 你有在為未來做打算嗎?

  無論你在哪里租辦公室,你可能會發現房東希望你簽3到5年的租約,甚至可能是10年的租約。如果你根據從現在起一年內的雇員人數來選擇辦公場所,那么在租約到期之前,你很容易就會發現空間已經不夠用了。建議想把企業做大的企業主選擇更大的辦公空間,因為以后可能因為公司擴張而導致辦公空間不夠。

  2. 地點合適嗎?

  對于小企業來說,吸引高素質人才并不是一件容易的事。如果你租的房子在荒涼的地方,有許多空置或破舊的建筑,或者靠近吸引討厭的人的地方,那就更困難了。

  3.辦公空間的供電系統是否足夠滿足您的業務和設備需求?

  在老寫字樓中租用空間可能更便宜,但部分老寫字樓并不總能滿足當今企業的電力需求,我們知道當今企業的電力需求很高。在部分老寫字樓里面,在別人打印文件的同時,我們無法用微波爐加熱一杯咖啡。如果同時使用導致供電系統癱瘓,對企業來說是一件很尷尬的事情,關鍵是難以維修,如果要全面換新也會投入更多的資金,這與租老寫字樓的節省資金的初衷是不相符的,所以如果要選擇老寫字樓,一定要提前了解供電系統是否能夠支撐足夠的年份。

  除了老寫字樓,即使是較新的寫字樓也會有一些硬件限制。辦公室里可能沒有足夠的電源插座或網線,或者它們可能不在你想要放置辦公桌或設備的地方。如果你必須重新布線以滿足你的需求,同老寫字樓一樣,即使是相對較小的辦公室也會花費一大筆錢。

  4. 辦公家具提前安排了嗎?

  “太多寫字樓租戶在租辦公空間的過程中考慮辦公家具的時間太晚了。”家具交貨通常是4到6周。“即使一個空間建設已經完成,沒有安裝辦公家具意味著企業不能正常開業。”

  5. 租金每年會增加多少?

  許多租約將會增加年度租金的百分比。這些都應該在租賃協議中清楚地說明。為了防止你的租金在每個租金結算周期結束時飛漲,看看你是否能在租約上有續約的選擇權,以相同的合同預設的百分比定義增長率。特別提醒,如果你之前的合同里沒有可以按約定租金增長比例續約的選擇,當你續約時,租金可能會大幅增加。這種情況下,你要么支付更高的利率,要么花大筆錢搬到另一個地方。

  6. 租約中包括了哪些內容會增加實際成本?

  你租用辦公空間的成本不只是每月的租金。提前弄清楚租賃協議中包括哪些費用,不包括哪些費用。協議里你要付水電費嗎?你需要支付物業費或任何其他常見的費用嗎(比如空調費或者保潔費)?如果這些其他費用沒有包括在內,那紙面上的租金只是一個開始。

  7. 租方需要負責處理維修嗎?

  當你租房子或公寓時,房東通常負責所有的維修。但是對于商業空間,維修方面的責任可能會完全落在你身上。所以維修責任歸屬方面一定要在租約上說清楚。

  8. 有足夠的停車位嗎?

  如果你租的辦公空間靠近人流量多的商場。那么你和你的客戶可能經常會找不到停車的地方。辨別是否有足夠的車位的最佳方法是在不同的日子,和一天中不同的時間查看停車場做一個統計來做判斷。

  9. 這棟大樓的房東靠譜嗎?

  企業主和寫字樓房東都不是很閑的人,如果出現與這個寫字樓有關的問題(諸如討債公司因為要找寫字樓房東的麻煩而騷擾整棟寫字樓的企業),那么解決問題會很困難。即使企業主就在附近,要讓他們很快解決棘手的問題也不太容易。如果可能的話,和大樓里的其他房客商量一下,看看問題解決的速度有多快。

  10. 你明白這份租約嗎?

  商業租賃是復雜的文件。我國土地法律專家閆鳳翥律師表示:“即便是看起來很熟悉的術語,在租約中可能也有與日常漢語截然不同的含義。”

  房東首次為你提供的租約大多是為了保護房東的利益而不是你的利益,所以你也應該在審核磋商協議時讓自己的利益得到體現。讓你的律師過目一遍租約,確定你能了解所有的條款。律師可能會建議添加租賃條款,并試著協商對你更有利的條款。

  11. 房東的口頭承諾有沒有寫進租約里?

  你是否與房東商定了可以使用的停車場的停車位數量,或租用空間之外的休息室的使用?這里要注意的是,口頭承諾很難執行,所以要確保在簽約前把它們寫在租約里。

  12. 你能否將辦公空間轉租?

  大多數租約上都說,你把辦公室轉租給別人需要得到房東的許可。許多租賃條款甚至更為嚴格,要求你在出售公司股權或與其他公司合并之前,必須得到房東的同意,所以再次強調細看租約。

  13. 你能在租約中寫一條"退租"條款嗎?

  “退租”條款規定了你可以退出租約的條件,如果你的業務增長超出了該辦公空間,或者如果你的業務由于某種不可預知的原因不能繼續在該辦公空間運營。一些不錯的房東會同意一項條款,允許你在不罰款的情況下終止租約,前提是你提前通知他們(通常至少提前三個月通知)。

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